Из истории архитектурной практики 2

История №2. Жилье для народа. Актуально.


Всем понятно, что стоимость жилища складывается из затрат Застройщика и той прибыли, которую он хочет иметь для себя. Затраты можно уменьшить: подешевле получив землю, воспользовавшись чужой готовой инфраструктурой, используя дешевые стройматериалы, не всегда соответствующие нормам безопасности (вот почему дешевый пенополистирол, который безопасен только под землей для утепления фундаментов, лезет наверх, в стены и кровлю).

Население покупает котов в мешке, особенно в тех случаях, когда строительство не подлежит Государственному надзору.

Не помню, в каком году Правительство РФ создало Федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (ФРЖС), но мне довелось с 2011 года до 2017 работать с ФРЖС, и намерения Фонда были самые лучшие: дать возможность гражданам обойтись без Застройщика и получить жилье, не обремененное его прибылью. До 2017 года наша команда разрабатывала проекты жилища для библиотеки типовых проектов ФРЖС. Главные условия: недорого, просто, красиво, из экологически чистых материалов.

Основной деятельностью Фонда РЖС было изыскание свободных земель и передача их в строительство двумя способами: путем продажи на аукционах и путем передачи бесплатно для строительства жилья эконом-класса.

Вот на этих бесплатных землях Фондом организовывались жилищные кооперативы, а Департаментом строительства ФРЖС осуществлялась помощь этим кооперативам: субсидии для молодых ученых + утвержденная градостроительная документация + бесплатные типовые проекты + содействие на местах в получении технических условий и строительство инфраструктуры. И льготная ипотека. Конечно, кооперативы надо было опекать: получив землю, выбрав типовые проекты, обычные люди по теории могут нанять Проектировщика, который выполнит детальную планировку и привяжет типовые проекты, и Подрядчика, который построит и получит оплату только за строительство. Прибыль Застройщика из этой цепочки выпадает, жилье может стать дешевле. Этот проект имел название: «Пилотный проект Правительства РФ».

Однако недолго. Пилоты катапультировались, Департамент строительства расформирован, а ФРЖС стал Агенством по ипотечному кредитованию.

Кооперативов по стране организовано больше сотни, и они полетели сами, без пилотов. В 2012-2014 годах мы (авторы типовых проектов) еще поддерживали связь с кооперативом «Остров» на острове Русский, но ничем реально помочь не смогли. Далеко, а помощь нужна рядом.

ЖСК «СИГМА» - рядом. Им помогли.

Жилищно-строительный кооператив «Сигма» образован научными сотрудниками институтов Сибирского отделения РАН для строительства на территории земельных участков Фонда «РЖС». Территория площадью 80 Га расположена в двух километрах от Новосибирского АКАДЕМГОРОДКА, рядом с рекреационной зоной.

Расчетное население поселка «СИГМА» = 2027 жителей.

Что такое недорогое жилье для небогатых ученых? Оказалось, что вопрос непростой.

Пайщики думали, выбирали тип жилища.

С молодыми понятно: миллион рублей субсидии, на эти деньги нужна квартирка, для молодежи нужен проект многоквартирного дома. С немолодыми – сложнее: большая их часть живет в старых хрущевках двумя поколениями: так увлеклись наукой, что забыли сбежать в Хьюстон или заработать очень много денег.

И эти люди первый раз в жизни (не рассчитывая на второй), собрав все ресурсы (продав дачу, гараж, погреб), вступив в мезальянс с ипотекой, хотели не просто дом, а дом своей мечты: долговечный, из экологически чистых материалов, красивый и дешевый. Разнообразные мечты пайщиков следовало уложить в несколько типов жилища, которые отвечали бы запросам каждого. Таким образом в результате многочисленных обсуждений на общих собраниях и индивидуально с каждым пайщиком определились типы жилища, которые устраивают всех.

Из 23 проектов индивидуальных домов пайщиками отобрано 10. Эти 10 типов получили индивидуальные фасады и некоторые различия в планировке для каждого из 365 домов.

Основной заботой архитекторов оставалось стилистическое единство всей пространственной среды поселка, что весьма проблематично, учитывая самые разнообразные вкусовые пристрастия пайщиков (членов их семей, друзей-советчиков) а также обычное пренебрежение Подрядчиков к точности исполнения проектов. Учитывая демократичное для данного ЖСК обсуждение всех архитектурных решений на общих собраниях (последний раз архитектурные решения принимались на собраниях, если верить Виолле Ле Дюку, в Древней Греции), компромисс в архитектуре поселка достигался дискуссиями в течение года. Уступки были с обеих сторон, поэтому архитектуру поселка можно назвать народной.

Нами разработан проект застройки территории, инженерное обеспечение и благоустройство. Запроектированы и привязаны два типа многоквартирных домов, два типа блокированных домов, 10 типов индивидуальных домов.

МНОГОКВАРТИРНЫЕ ДОМА


Отличительной чертой поселка является организация проектирования и строительства. Функция Застройщика собранием пайщиков ЖСК возложена на Правление, но все главные решения - утверждение проектов и смет - принимало общее собрание пайщиков.

К удивлению, пайщики отказались экономить на строительных материалах. Они желали долговечные (кирпич, бетон), экологически чистые (каждый проверялся в институте материаловедения) и красивые материалы. Дорогие японские фасады их не испугали.

Понимая, что семьи имеют тенденции к росту, мы запроектировали растущие особняки таким образом, чтобы можно было увеличить жилую площадь без изменения конструкций. Многие пайщики уже сейчас свои домики выращивают.

Дом И-23. Самый популярный. На разных стадиях строительства. 2017-2019


И-23. Растет: на месте навеса - жилая комната с оранжереей на кровле, или жилая комната с террасой. Проект 2020


Дома И-12, И10, И21. Разные площади помещений, разная отделка. Самые дешевые дома.

Были подготовлены цветовые решения для всех типов фасадов, в итоге все дома разные. Но в одном стиле, что повышает коммерческую стоимость.

Дом И-3. Растущий. Высота чердака позволяет устроить там мансарду, удвоив площадь.


В 2012 году запланирована стоимость строительства домов 25 т.р.за кв.м. (сам дом) + 9т.р.(инженерные сети, благоустройство), всего 34 т.р. за м2. Притом региональной властью обещана дорога и бесплатное подключение к инженерным сетям. В итоге дороги нет, а стоимость подключения выставлена огромная (кажется, с этой выплатой помогли преемники ФРЖС – АИЖК). Сами пайщики построили инженерные сети, сами построили дороги. Инфляция тоже не украсила жизнь, но на сегодня:

1) Самый невыгодный дом (модель И-7) площадью в 133 кв.м. стоит 5 миллионов (37,6 т.р. за м2), но большая часть пайщиков его уже вырастила до 180 м2 (за счет 2 этажа), и получили стоимость 27,8 т.р. за м2 + добавили подвал, подняв повыше цоколь (еще 100 кв.м). Подвал считать не буду. А то совсем смешная цена получится.

2) Неожиданно дорого для нас получился многоквартирный дом (43-44 т.р. за м2). Думаю, за счет отдельной котельной и недешевых тепловых сетей.

Но все равно эта стоимость ниже, чем у Застройщика.

Самый невыгодный дом И-7. На пустом чердаке - большие окна для будущего расширения. Фото 2017-2020


Да, конечно, пайщики получили дома не вмиг. Они наступили на все грабли, они потеряли деньги на исключительно гадких грунтах, когда основу дорог забивали бутом, на плутовстве Подрядчиков, которые грамотнее любого пайщика, но долетели до финиша и без пилотов.

1 и 2 жилые группы. Всего 6

В прошлом году приезжали депутаты из Томска, чтобы перенять опыт СИГМЫ для сельского строительства. Считают, что дешевле построить для людей инженерную инфраструктуру и дороги, дать бесплатно землю, чем поддерживать коммерческого застройщика. Какая средняя стоимость квадратного метра в новостройке у Застройщика?

Я не понимаю, что мешает развивать такой способ строительства.

Если помогать народу, а не Застройщику, образ жизни на нашей земле будет комфортнее.

Забракованный пайщиками дом. Не построен.


Нырова Галина.




Просмотров: 88

Недавние посты

Смотреть все

© ВАСХНИЛ. Сайт создан на Wix.com