Дополнения по аренде территорий 3 мкр.


Выдержки из Заключения.

3.3 Результаты проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

Выполненные расчёты стоимости объекта оценки в Отчёте об оценке не соответствуют применяемым подходам и методам.

Сравнительный подход

В рамках сравнительного подхода для оценки рыночной стоимости земельных участков использован метод корректировок (таблица 11.4.1). При расчете использовано 4 аналога, применены корректировки на масштаб (площадь участка), местоположение и разрешенное использование.

Определение корректировок (таблицы 11.4.20 - 11.4.50) не может быть признано корректным, т.к. все они определены на основе информации только по этим 4-м аналогам, а не на информации рынка. Если с точки зрения оценщиков на рынке присутствуют только 4 объекта, сопоставимых с объектом оценки, сравнительный подход не должен применяться.

Доходный подход

Величина арендной платы рассчитана путем умножения рыночной стоимости земельного участка на ставку капитализации. Ставка капитализации рассчитана методом рыночной экстракции (таблица 11.5.1.2), при этом в качестве объектов-аналогов приняты дачные земельные участки, что недопустимо, т.к. дачные участки относятся к другому сегменту рынка, для которого характерна другая доходность.

В итоге получена ставка капитализации в размере 1,4%, которая применена в дальнейших расчетах. Ставка капитализации – это требуемая доходность на вложения в недвижимость. Принятое значение ставки капитализации меньше безрисковой ставки (ставка бескупонной доходности по государственным облигациям), которая на дату оценки составляла 7,24% для срока погашения 10 лет. Учитывая, что предполагается коммерческое использование участков, помимо безрисковой ставки должны быть учтены рисковые составляющие. Например, в Справочнике оценщика под.ред. В.А.Лейфера рекомендуемое значение ставки капитализации для земельных участков под многоэтажное жилищное строительство составляет 13,6%. Таким образом, принятая в расчет ставка капитализации занижена в 5-10 раз. Соответственно занижена и величина арендной платы (таблица 11.5.2).

Итоговая величина стоимости (арендной платы), определенная в Отчете, не может быть подтверждена и, судя по анализу расчетов в рамках доходного подхода, занижена в несколько раз.

4. ВЫВОД ПО ИТОГАМ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ

Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) не подтверждается. Итоговая величина не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

Просмотров: 9

© ВАСХНИЛ. Сайт создан на Wix.com